三月，萬物復甦的季節。
不知道大家有沒有察覺到，最近關心深圳樓市的人變多了，買得起房的，買不起房的，想買房，想賣房的，想換房的，都在密切關注市場。
就市場本身而言，變化來得太快，博弈無處不在。
01
深圳樓市，正在上演極爲混亂的一幕。
政策端，上週，深圳安居房10年後補差價轉紅本的消息，引起了軒然大波。有一種說法是，買了保障房和商品房的業主，分別都覺得自己虧了。
隨後，樓市小作文滿天飛，很多人呼籲深圳抓緊像香港那樣全面放開，別再扭扭捏捏，抓緊搶錢搶人。
市場端，最近一個月，深圳業主積極掛盤，換房意願強烈，以價換量的行情下，核心區域個別優質盤的成交價相比年前微微上漲，比如深圳灣卓越維港南區的176平大五房、寶中壹方玖譽170平以上的部分房源。
新房方面，可圈可點的並不多，幾乎都在降價，越是遠郊，供應量越大，開發商降幅就越猛。
比如坪山有個新盤，位於坪山大道與錦龍大道交匯處，2022年11月開盤備案價3.92萬，現在項目加推，直接把備案價下調至3.5萬，據說折後單價2.6萬起。
上個月報道的深圳某盤單價從約4萬降至2.38萬，也是在坪山。
這是一個極度分化的市場，同質化嚴重的房子，競爭力變得越來越弱；核心板塊的稀缺資產，市場上從不缺買家。
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02
接下來的深圳樓市，微觀看選籌，宏觀看政策。
一些人總說，行情這麼差，出什麼利好政策都沒有用。
事實上，從去年到現在，深圳樓市每一次擠牙膏式的放鬆，都會釋放出一部分購買力。
從經濟上看，香港遠遠不如深圳，香港樓市全面放開後，就吸引了大量外地客。如果深圳真的像香港那樣徹底裸奔，市場也會熱起來，甚至再次領跑全國，也不是不可能。
只是操盤手目前想（敢）不想（敢）這麼做的問題。
參考國常會對房地產的最新定調，又是進一步優化房地產政策，又是加大高品質住房供給，又是市場＋保障，給人一種樓市接下來可能要放大招的感覺。
高層的態度，其實很鮮明。
一是，房地產很重要，必須要想辦法穩住；
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二是，多建好房子，激發有錢人進場樓市；
三是，市場和保障各走各路，商品房可以市場化，保障房可以居者有其屋。
用一句話來說就是——
房住不炒時代，不等於房價不漲。
讓一部分商品房價格上漲，不僅僅是給部分富人創造賺錢效應，也是爲了更好的解決保障房問題。
深圳樓市大量的保障房，原本相比商品房有一定的價格優勢。
但是這兩三年，隨着深圳房價持續下跌，現在很多新房的價格打完折後，和保障房的價差已經越來越小。導致的結果就是，有些廉價保障房也開始變得不好賣了。
只有在商品房價格開始上漲的時候，保障房的低價優勢才能凸顯出來。
如果大家有經常去國外或者做外貿生意，你會發現，現在除了中國，其他國家幾乎都處於大通脹。就國內相對來說比較穩定，包括香港人都開始涌入深圳來消費了。
印鈔機不可能停歇，貨幣大放水下，優質資產的價格必然會水漲船高。
深圳買房難，賣房更難，置換更是難上加難！
您置換還卡在賣房嗎？您賣房痛苦嗎？
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03
最後，做個總結：
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1、深圳樓市不會再有雨露均沾的行情，取而代之的是極度分化行情。更爲嚴格地說，我們接下來要面對的，是真正意義上的金字塔行情。產業佈局、板塊前景、產品力、圈層和學區等核心指標，都會拉開房子之間的差距。
2、受保障房供應衝擊較大的商品房，在未來會逐漸降低購買力，而核心地段的優質房產在未來會繼續創新高。
3、從產業資源和房產升值的角度，深圳的優質板塊從東至西分別是：香蜜湖、華僑城、深圳灣、科技園、後海、蛇口、前海、寶中和碧海。也就是圍繞着福田、南山到寶中碧海的海岸線買房，通常不容易出錯。
最後再分享格雷厄姆說的一句話：
市場就像一隻鐘擺，永遠在短命的樂觀和不合理的悲觀之間擺動。聰明的投資者則是現實主義者，他們從悲觀環境裡買進最優質的資產。
買房和換房作爲普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行爲，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。
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